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Viager : quels intérêts pour le vendeur et l'acheteur ?

Viager : quels intérêts pour le vendeur et l'acheteur ?

Publié le : 08/07/2022 08 juillet juil. 07 2022
Article juridique

La vente en viager est une transaction immobilière particulière puisqu’elle consiste à transférer un bien immobilier au débirentier (l’acheteur), en contrepartie du versement d’une rente au crédirentier (le vendeur) jusqu’au décès de ce dernier. 

Cette typologie de vente, dont la longévité du cessionnaire constitue l’aléa, présente plusieurs avantages pour les cocontractants, mais reste rigoureusement encadrée. 

Comment se déroule la vente en viager ?

La vente en viager est établie par acte authentique auprès d’un notaire, et le paiement du prix d’achat de l’immeuble est fractionné en deux parties :
  • Le bouquet : une somme d’argent fixe versée à la signature de l’acte de vente ;
  • La rente viagère : un versement périodique effectué jusqu’au décès du dernier vendeur. 
En cas de décès de l’acheteur, le paiement de la rente viagère est assuré par ses héritiers.

Le calcul du prix de l’immeuble cédé en viager tient compte de la valeur vénale du bien, de l’âge du ou des crédirentiers, en estimant leur longévité sur la base des tables de mortalité délivrées par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), et du taux de rendement.

Par ailleurs, cette transaction peut être conclue sur « une ou plusieurs têtes », c’est-à-dire sur un ou plusieurs vendeurs. Le nombre de crédirentiers affecte notamment la durée de la rente viagère, puisque l’acquéreur est tenu de la payer jusqu’au décès du dernier propriétaire du bien.

Quels sont les avantages ?

Principalement utilisée par des personnes d’un âge avancé, cette opération leur permet d’obtenir un complément de revenus, voire de céder leur bien immobilier de leur vivant en prévision de leur succession.
Si le paiement d’un bouquet n’est pas obligatoire, car librement décidé par les parties, il présente l’avantage d’obtenir un capital dès la signature de l’acte de vente, et d’en transmettre les bénéfices à ses proches par donation.

De plus, le viager existe sous deux formes distinctes, puisqu’il est possible de réaliser un démembrement de propriété, et d’accorder aux vendeurs le droit de résider dans leur bien jusqu’à leur décès :
  • Le viager libre constitue une cession en pleine propriété, et l’acquéreur peut vendre ou louer immédiatement l’immeuble après la conclusion de la vente ;
  • Le viager occupé permet au vendeur de continuer à vivre dans le logement jusqu’à son décès, en raison de l’usufruit qu’il détient (droit d’habitation, mise en location autorisée, etc.), ou de son droit d’usage (simple droit d’habitation). Néanmoins, une décote sur la valeur du bien s’applique dans cette situation. Le Code général des impôts donne des indications sur la détermination de la valeur de la nue-propriété et l’usufruit, en fonction de l’âge de l’usufruitier.
En cas d’occupation avec usufruit, l’acquéreur prend à sa charge la taxe foncière et les frais liés aux grosses réparations tels que le ravalement de façades, ou les fuites dans la toiture. De son côté, le crédirentier est redevable des charges et des autres impôts sur l’immeuble, en plus d’en assurer son entretien.

La vente peut aussi être conclue sous la forme d’un viager à terme, où le paiement de la rente viagère s’effectue mensuellement sur une durée définie dans l’acte de vente. Ce type de convention encadrée par une règlementation spécifique permet à l’acheteur de connaître précisément le nombre exact de versements à effectuer avant d’acquérir le bien.

Enfin, la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu, alors que le bouquet est exonéré d’impôts. Il appartient au crédirentier de les déclarer à l’administration fiscale, mais l’imposition de la rente viagère est décroissante par fraction en fonction de l’âge de ce dernier.
 
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